1) Registra sempre i tuoi Contratti di Locazione.

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, versando le imposte dovute.
Il termine per la registrazione del contratto di locazione è di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.
Il contratto di locazione non registrato è nullo in base alla Legge 311/2004 , meglio nota come Finanziaria 2005, che ha introdotto importanti modifiche alla disciplina delle locazioni degli immobili urbani. L’articolo I, comma 346, dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Per la registrazione dei contratti sono previste due tipologie di tassazione:

• regime ordinario: si applica per tutti i contratti di locazione da chiunque stipulati. Per la registrazione è obbligatorio il versamento delle imposte di registro e bollo;
• regime sostitutivo: si applica soltanto sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa, arte e professione (restano escluse, quindi, le società e gli enti non commerciali). È un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore. Per la registrazione, a differenza del regime ordinario, si versa un’imposta sostitutiva (cedolare secca) invece delle tradizionali imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali.

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La "cedolare secca sugli affitti" è stata introdotta a partire dal 2011. Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). La cedolare secca, in pratica, sostituisce:

• l’Irpef e le relative addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo.
• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Il reddito assoggettato a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
• il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni  o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Come si calcola la cedolare secca

L’ importo della nuova imposta (“cedolare secca”) si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’ stata introdotta, inoltre, un’aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate: nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia; nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

 Cosa deve fare il Proprietario.

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate.
Coloro che intendono avvalersi del regime della cedolare
secca esercitano l’opzione in sede di registrazione del contratto e non verseranno l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.

Il proprietario che ha in corso:

• contratti scritti e non registrati;
• contratti non scritti e non registrati;
• contratti registrati ma per un importo minore di quello realmente pagato dall’inquilino;
• comodati fittizi;

aveva 60 giorni di tempo, a partire dal 6 aprile 2011. Tale termine è scaduto il 6 giugno 2011, pertanto dal 7 giugno 2011 i proprietari che non hanno sanato l’irregolarità rischiano pesanti sanzioni.

Il proprietario che non ha provveduto a registrare entro il 6 giugno 2011 queste situazioni di irregolarità del contratto sarà obbligato ad un contratto che ha le seguenti caratteristiche:

• durata 4 anni + 4;
• canone di affitto non superiore al triplo della rendita catastale con aggiornamento Istat del 75% a partire dal secondo anno.

In definitiva, se si opta per l’applicazione della cedolare secca:

• il canone contrattuale rimane invariato;
• non si dovrà più pagare l’imposta di registro e di bollo sulla locazione;
• non si dovranno più pagare, le imposte di registro e di

bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto;

• non si applicano aumenti Istat e ogni altro aumenti.

Per registrare un contratto di affitto e optare per la cedolare secca l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione gratuitamente un software semplificato  chiamato Siria ed visionabile al sito www.agenziaentrate.gov.it nell’apposita sezione “Software”. Grazie a questo programma, i contribuenti possono compilare e inviare online il modello di adesione alla cedolare, registrando il contratto direttamente da casa, senza andare agli sportelli.

Richiedi maggiori informazioni chiamando i numeri 0823.495139.
In alternativa scrivici cliccando qui.